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| 土地增值税新政策的目的与效果 |
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发布日期：2008-03-27 15:00
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土地增值税不是一个新税种，1994年中国就开征了土地增值税。中国的土地增值税是基于1992～1993年的房地产过热、投机现象频繁出现的现实情况出台的，尽管2003、2004、2005年土地增值税税额同比分别增长81.90%、101.26%、86.96%，但一般还是认为其开征效果不佳。导致这一局面的原因首先在于土地税制设计本身的制度性缺陷，其次在于一些地区房地分离式管理的体制性弊端。
（一）国家税务总局推行新政策的目的
尽管说土地增值税这个税种并未完全体现立法目的，但在当前这个阶段修改实施规定并严格清理，还是让人不得不思考其原因。
（1）增加国家税收，提高税务部门的权威性
房地产既是生产资料，又是生活资料，涉及千家万户、各行各业。以房地产为课税对象，不但税源充足，而且税收收入也相当稳定。因此房地产税收是西方各国政府尤其是地方政府的重要财源。在美国，一般财产税收入占地方收入的80%以上；日本地方政府的固定财产税收入一般也占地方税总收入的近一半。在中国，近年来随着经济的增长和城市化进程的加快，房地产业高速发展，房地产的数量不断增加，税源不断增长，房地产税收方面的收入也逐年增长，但税务部门认为税收额占整个财政收入的比重还较低，这与近年来整个国民经济持续稳定增长，房地产业迅速崛起壮大不协调。故借本轮调控的大好时机，加强对税源的动态监控，强化税收征管，进而增加国家税收，提高税务机关的权威性，就显得十分必要了。
（2）促进社会公平
促进社会公平是构建社会主义和谐社会的重要内容。公平是税收的基本原则。税收公平既是经济问题，又是社会问题、政治问题。在现代社会，税收公平原则是各国政府完善税制所追求的目标之一。税收公平原则，就是通过政府征税，包括税制的建立和税收政策的运用，促进公平社会的实现。房地产税制的设计应当确保横向公平和纵向公平。横向公平即纳税能力相同的人应负担相同的税；纵向公平即纳税能力不同的人负担的税负不应相同，纳税能力越强，其承担的税负应越重。这两年来，舆论界对房地产开发行业是否存在暴利问题讨论得很热烈，尽管根据国家税务总局的调查，房地产开发行业的利润率只处于中上水平，但由于该行业民营化程度高，投资规模大，从经营模式上看又容易做到“以小搏大”，而需求旺盛又导致富翁急剧增加，所以税务部门认为对其调控已经是“理所当然”了。
（3）促进国民经济稳定发展
房地产税收应当对经济周期起到有效的调节作用，促进房地产市场的稳定发展。为此，房地产税收要发挥自动稳定器的作用，可考虑通过累进税率在房地产市场经济高涨时期增加税收，在经济萧条时期又自然减少，以减轻房地产市场经济波动。根据经济情况采取相机抉择的税收政策，充分发挥房地产税收稳定经济的积极作用，这是宏观调控的应有之意。国家有关部门认为，目前房地产投资过热，投资增幅持续居高不下，已经威胁到房地产业的健康发展。对较高的增值征收土地增值税，可以引导社会资金的流向，调控整个国家房地产业的发展速度和发展方向，降低投机者的交易收益从而遏制投机，抑制投资，保证房地产业的健康、持续发展。
（二）新政策的实施效果
一项宏观调控政策的出台，涉及对宏观形势的判断以及实施效果的估计。我认为国家税务总局发布通知对以前土地增值税的制度进行补充，虽说是因为以前的管理不规范，基层偏向于以预征代替查账征收，但在增加税收的同时，可能也会产生一些消极的效果，对投资产生明显抑制，却对房价上升产生促进作用。
人们普遍认为，按照新的征税方法会大大增加企业的税收负担。我认为，税收负担率增加是必然，但一些人的说法存在缺陷：房地产开发企业缴纳的土地增值税允许在企业所得税前扣除，如果土地增值税增加了，税前利润会下降，企业所得税的计税所得额会相应降低。房地产开发企业的部分支出属于合理不合法的支出。在计算土地增值税时不允许扣除。认真清算下来，预计会适用较高的增值率，税收负担率增加。但到底增加到什么水平，尚难以准确估计。
认为该项通知的出台不会促进房价的上升。这个观点值得商榷。虽然决定房价水平的是市场总需求和总供给，与企业的成本没有直接关系，但该项成本的增加将会在一定程度上改变市场供求状况，产生促进房价上升的效果，除非有其他政策能化解这种作用倾向。
土地增值税是1994年开始实施的，与当时的经济形势密切相关。主要目的是调节房地产开发企业的过高收益，缓解分配不公。后来随着经济形势的变化，为启动内需，拉动经济增长，该税种的征收管理被放松。虽然税收征收应该严格，但现在房地产需求旺盛，供给紧张，税收的增加可能导致部分临近盈亏平衡点的企业退出开发行业，并降低今后进入房地产开发行业的投资增长率，甚至可能降低绝对投资额，虽然对抑制投资过热有好处，未来的商品房供应可能会有所减少或增幅降低。
再来看需求。由于一些错误认识的影响，绝大多数消费者认为开发企业的成本都会转嫁给消费者，提升房价，而在过去需求旺盛供给不足的情况下，的确有些增加开发商成本的措施并没有使房价下降，反而继续上升。这样就强化了这种逻辑推理，而且认为以后再出台增加开发商成本的政策，房价会继续上升。这样不但不能减少购买需求，反而有可能放大这种需求，认为早买不吃亏。而需求的放大显然对抑制房价是不利的。
综上所述，这个通知精神的落实，可能会明显抑制房地产投资的增长，但会间接导致房价的上升。
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